|
Tornar al index...
Capítol III
Règim jurídic de la Propietat
Horitzontal
Secció primera
Disposicions generals
Subsecció primera
Configuració de la comunitat
Article 553-1. Definició
1. El règim jurídic de la propietat horitzontal confereix als
propietaris el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i
en comunitat amb els altres en els elements comuns.
2. El règim jurídic de la propietat horitzontal comporta:
a) L'existència, present o futura, de dos titulars o més de la propietat
d'un immoble unitari compost d'elements privatius i elements comuns, els
quals resten vinculats entre ells per la quota.
b) La configuració d'una organització per a l'exercici dels drets i el
compliment dels deures dels propietaris.
c) L'exclusió de l'acció de divisió i dels drets d'adquisició preferent
de caràcter legal entre propietaris de diferents apartaments. Aquesta
exclusió no afecta les situacions de propietat proindivisa d'un apartament
determinat.
Article 553-2. Objecte........
Tornar al index
1. Poden ésser objecte de propietat horitzontal els edificis, fins i tot
en construcció, en els quals coexisteixin elements privatius constituïts per
habitatges, locals o espais físics susceptibles d'independència funcional i
d'atribució exclusiva a diferents propietaris, amb elements comuns,
necessaris per a l'ús i el gaudi adequat dels privatius, la propietat dels
quals els queda adscrita de manera inseparable.
2. Es pot constituir un règim de propietat horitzontal en els casos de
ports esportius amb relació als punts d'amarratge, de mercats amb relació a
les parades, d'urbanitzacions amb relació a les parcel·les i de cementiris
amb relació a les sepultures i en altres de semblants, que es regeixen per
les normes generals d'aquest capítol adaptades a la naturalesa específica de
cada cas i per la normativa administrativa que els és aplicable.
Article 553-3. Quota
Tornar al index
1. La quota de participació:
a) Determina i concreta la relació dels drets sobre els béns privatius
amb els drets sobre els béns comuns.
b) Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els
beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris
en cas d'extinció del règim.
c) Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels
ingressos, llevat de pacte en contra.
2. Les quotes de participació corresponents als elements privatius es
precisen en centèsims i s'assignen de manera proporcional a llurs
superfícies, tenint en compte l'ús i la destinació i les altres dades
físiques i jurídiques dels béns que integren la comunitat.
3. Es poden establir, a més de la quota general, quotes especials per a
despeses determinades.
4. Les quotes es determinen i es modifiquen per acord unànime dels
propietaris o, si aquest no és possible, per l'autoritat judicial si les
lleis o els estatuts no estableixen una altra cosa.
Article 553-4. Crèdits i deutes
Tornar al index
1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels crèdits
constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes
vàlidament en la seva gestió, d'acord amb les quotes de participació
respectives.
2. La quantia de la contribució de cada propietari o propietària a les
despeses comunes és la que resulta de l'acord de la junta i de la liquidació
del deute segons la quota de participació.
Article 553-5. Afectació real
Tornar al index
1. Els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen
del pagament de les quantitats que deuen els titulars, i també els anteriors
titulars, per raó de despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, que
corresponguin a la part vençuda de l'any en què es transmeten i de l'any
natural immediatament anterior, sens perjudici de la responsabilitat de qui
transmet.
2. Els transmitents, en l'escriptura de transmissió onerosa d'un element
privatiu, han de declarar que estan al corrent en els pagaments que els
corresponen o, si escau, han de consignar els que tenen pendents i han
d'aportar un certificat relatiu a l'estat de llurs deutes amb la comunitat,
expedit per qui n'exerceixi la secretaria, en el qual han de constar, a més,
les despeses ordinàries aprovades però pendents de repartir. Sense aquesta
manifestació i aquesta aportació no es pot atorgar l'escriptura, llevat que
els adquirents hi renunciïn expressament.
3. No cal que el president o presidenta doni el vistiplau al certificat
a què fa referència l'apartat 2 si un professional que duu l'administració de
la finca exerceix la secretaria de la comunitat.
Article 553-6. Fons de reserva
Tornar al index
1. Una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes
pressupostades destinada a la constitució d'un fons de reserva ha de figurar
en el pressupost de la comunitat.
2. La titularitat del fons de reserva correspon a tots els propietaris,
però resta afecta a la comunitat.
3. El fons de reserva es diposita en un compte bancari especial. Els
administradors només en poden disposar, amb l'autorització del president o
presidenta, per a atendre despeses imprevistes de reparació de caràcter
urgent o, amb l'autorització de la junta, per a contractar una assegurança.
4. El romanent del fons de reserva d'un any s'integra en el de l'any
següent, de manera que les aportacions que hi han de fer els propietaris es
redueixin a les que calguin per a arribar al 5% de les despeses comunes
pressupostades, tret que els estatuts disposin que el romanent incrementi la
dotació del fons o que ho acordi la junta.
Subsecció segona
Constitució de la
comunitat
Article
553-7. Establiment del règim
Tornar al index
1. Un edifici resta sotmès al règim de propietat horitzontal des de
l'atorgament del títol de constitució, encara que no estigui acabat.
2. El títol de constitució s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat de
conformitat amb el que estableix la legislació hipotecària i amb els efectes
que aquesta estableix.
Article 553-8. Legitimació
Tornar al index
1. El títol de constitució de la comunitat l'atorguen els propietaris de
l'immoble.
2. Els promotors de l'immoble no poden fer ús de la facultat que
concedeix l'article 552-11.4 si han iniciat la venda dels elements privatius
en document privat sense haver atorgat el títol de constitució. En aquest
cas, qualsevol adquirent pot exigir la formalització immediata del títol
d'acord amb el projecte arquitectònic que ha obtingut la llicència d'obres.
3. S'entén que els titulars dels elements privatius ratifiquen el títol
en el moment en què s'atorga l'escriptura de transmissió si atorga el títol
qui ha estat propietari o propietària únic de l'immoble i ha alienat els
elements privatius en document privat i si es ressenya de manera suficient el
dit títol i les normes de la comunitat en la dita escriptura.
Article 553-9. Escriptura de constitució i constància en
el Registre de la propietat
Tornar al index
1. El títol de constitució del règim de propietat horitzontal ha de
constar en una escriptura pública, que ha de contenir, almenys, les
circumstàncies següents:
a) La descripció de l'edifici en conjunt, que ha d'indicar si està
acabat o no, i els elements, les instal·lacions i els serveis comuns que té.
b) La relació descriptiva de tots els elements privatius, amb llur
número d'ordre intern a l'edifici, la quota general de participació i, si
escau, les especials que els corresponen, i també la superfície útil, els
límits, la planta o les plantes en què estan situats, la destinació i, si
escau, els espais físics o els drets que en constitueixin annexos o
vinculacions.
2. El títol de constitució pot contenir, a més del que estableix
l'apartat 1:
a) Els estatuts.
b) Les reserves establertes a favor de la promotora o constituents del
règim.
c) La previsió, si escau, sobre la futura formació de subcomunitats.
d) Un plànol descriptiu de l'edifici.
3. En allò que no preveu el títol de constitució s'apliquen les normes
d'aquest capítol.
4. Cal, per a atorgar el títol, que, en la mateixa escriptura de
constitució o en una altra de prèvia, s'hagi declarat l'obra nova de
l'edifici d'acord amb el que estableix la legislació hipotecària i la
normativa sobre habitabilitat i edificació que sigui aplicable.
5. L'escriptura de constitució s'inscriu en el Registre de la Propietat d'acord amb
la legislació hipotecària, per mitjà d'una inscripció general per al conjunt
i de tantes inscripcions com finques privatives.
Article 553-10. Modificació del títol de constitució
Tornar al index
1. Cal, per a modificar el títol de constitució, el consentiment de la
junta de propietaris i que l'escriptura compleixi els mateixos requisits
observats per a atorgar el títol de constitució.
2. No cal el consentiment de la junta de propietaris per a la
modificació del títol de constitució si la motiven els fets següents:
a) La sobreelevació o la subedificació de plantes noves, si s'ha pactat
així en constituir el règim o el dret.
b) Les agrupacions, les agregacions, les segregacions i les divisions
dels elements privatius o les desvinculacions d'annexos, si els estatuts ho
estableixen així.
c) Les alteracions de la destinació dels elements privatius, llevat que
els estatuts les prohibeixin.
3. La formalització de les operacions de modificació, fins i tot la de
la suma o redistribució de les quotes afectades, correspon als titulars dels
drets o propietaris d'elements privatius implicats, fins i tot si impliquen
una nova descripció de l'edifici.
4. Són nul·les les estipulacions establertes pel promotor o promotora o
el propietari o propietària únic de l'immoble que impliquin una reserva de la
facultat de modificació unilateral del títol de constitució o que li permetin
de decidir en el futur assumptes de competència de la junta de propietaris.
Article 553-11. Estatuts
Tornar al index
1. Els estatuts regulen els aspectes referents al règim jurídic real de
la comunitat i poden contenir regles sobre les qüestions següents, entre
d'altres:
a) La destinació, l'ús i l'aprofitament dels béns privatius i dels béns
comuns.
b) Les limitacions d'ús i altres càrregues dels elements privatius.
c) L'exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
d) L'aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i
beneficis.
e) Els òrgans de govern complementaris dels que estableix aquest codi i
llurs competències.
f) La forma de gestió i administració.
2. Són vàlides les clàusules estatutàries següents, entre d'altres:
a) Les que permeten les operacions d'agrupació, agregació, segregació i
divisió d'elements privatius i les de desvinculació d'annexos amb creació de
noves entitats sense consentiment de la junta de propietaris. En aquest cas,
les quotes de participació de les finques resultants es fixen per la suma o
la distribució de les quotes dels elements privatius afectats.
b) Les que exoneren determinats elements privatius de l'obligació de
satisfer les despeses de conservació i manteniment del portal, l'escala, els
ascensors, els jardins, les zones d'esbarjo i altres espais semblants.
c) Les que estableixen la utilització exclusiva i, si escau, el
tancament d'una part del solar, o de les cobertes o de qualsevol altre
element comú o part determinada d'aquest en favor d'algun element privatiu.
d) Les que permeten l'ús o el gaudi de part de la façana per mitjà de la
col·locació de cartells de publicitat en els locals situats als baixos.
e) Les que limiten les activitats que es poden acomplir en els elements
privatius.
3. Les normes dels estatuts són oposables a terceres persones des que
s'inscriuen en el Registre de la Propietat.
Article
553-12. Reglament de règim interior
Tornar al index
1. El reglament de règim interior, que no es pot oposar als estatuts,
conté les regles internes referents a les relacions de convivència i bon
veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d'ús comú i
les instal·lacions.
2. El reglament obliga sempre els propietaris i els usuaris dels
elements privatius.
Article 553-13. Reserva del dret de sobreelevació,
subedificació i edificació
Tornar al index
1. La constitució o la reserva expressa del dret de sobreelevar,
subedificar o edificar en el mateix solar de l'edifici a favor dels promotors
o de terceres persones és vàlida si l'estableix el títol de constitució.
2. Els titulars del dret reservat estan facultats per a edificar a llur
càrrec d'acord amb el títol de constitució, fan seus els elements privatius
que en resulten i poden atorgar, tots sols i a llur càrrec, les successives
declaracions d'obra nova. L'exercici successiu del dret amb la construcció de
plantes comporta la redistribució de les quotes de participació, que duen a
terme els titulars dels drets reservats d'acord amb aquest codi i amb el
títol de constitució, sense necessitat del consentiment de la junta de
propietaris.
3. La reserva a què fa referència l'apartat 1 només és vàlida si consta
en clàusula separada i específica d'acord amb l'article 567-2.
Article 553-14. Extinció del règim
Tornar al index
1. El règim de propietat horitzontal s'extingeix voluntàriament per
acord unànime de conversió en comunitat ordinària i forçosament en els
supòsits de destrucció de l'edifici, declaració de ruïna i expropiació
forçosa.
2. L'acord de conversió requereix el consentiment dels titulars de drets
reals que recauen sobre els elements privatius que resulten afectats o, si no
el poden donar o no el donen sense causa, el de l'autoritat judicial.
3. Es pot estipular en el títol de constitució que, en els supòsits de
destrucció i de declaració de ruïna, el règim no s'extingeix i cal
rehabilitar o reconstruir l'edifici a càrrec dels propietaris, que han de
contribuir a les despeses d'acord amb llur quota general.
Subsecció tercera
Òrgans de la comunitat
Article 553-15. Órgans de govern
Tornar al index
1. Els òrgans de govern de la comunitat són la presidència, la
secretaria, l'administració i la junta de propietaris. Els tres primers, que
són unipersonals, poden recaure en una mateixa persona si ho estableixen els
estatuts o ho acorda la junta.
2. Els càrrecs, que són reelegibles, duren un any i s'entenen prorrogats
fins que es faci la junta ordinària següent al venciment del termini per al
qual es van designar.
3. L'exercici dels càrrecs és obligatori i gratuït, tot i que la junta
de propietaris pot considerar l'al·legació de motius d'excusa fonamentats i
que les persones que els exerceixen tenen dret a rescabalar-se de les
despeses que ocasiona llur exercici.
4. La designació es decideix, si no hi ha candidats, per un torn
rotatori o per sorteig entre les persones que no han exercit el càrrec.
5. La secretaria i l'administració de la comunitat poden recaure en una
única persona externa a la comunitat amb la qualificació professional
adequada. En aquest cas, l'exercici del càrrec és remunerat. Quan les
persones que exerceixen els càrrecs han estat designades pels promotors de
l'edifici, els exerceixen fins a la primera reunió de la junta de
propietaris.
6. Els estatuts poden preveure la creació, a més dels òrgans que
estableix l'apartat 1, d'altres òrgans.
Article 553-16. Presidéncia
Tornar al index
1. La junta de propietaris designa el president o presidenta
necessàriament entre els propietaris d'elements privatius.
2. Corresponen a la presidència les funcions següents:
a) Convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris.
b) Representar la comunitat judicialment i extrajudicialment.
c) Elevar a públics els acords, si escau.
d) Vetllar per la bona conservació i el bon funcionament dels elements i
els serveis comuns.
e) Vetllar pel compliment dels deures dels propietaris i dels titulars
de la secretaria i l'administració.
Article 553-17. Secretaria
Tornar al index
La junta de propietaris designa un secretari o secretària, el qual estén les
actes de les reunions, fa les notificacions, expedeix els certificats i custodia
la documentació de la comunitat, especialment les convocatòries, les
comunicacions, els poders i els altres documents rellevants de les reunions
durant dos anys. Els llibres d'actes es regeixen per l'article 553-28.
Article 553-18. Administració
Tornar al index
1. La junta de propietaris designa un administrador o administradora,
que gestiona els interessos ordinaris de la comunitat i té, com a mínim, les
funcions següents:
a) Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per a
conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.
b) Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los
els advertiments pertinents.
c) Preparar els comptes anuals de l'exercici precedent i el pressupost.
d) Executar els acords de la junta i fer els cobraments i els pagaments
que corresponguin.
e) Decidir l'execució de les obres de conservació i reparació de
caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la
presidència.
f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter
urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva.
2. Els administradors són responsables de llur actuació davant la junta.
Article 553-19. Junta de propietaris
Tornar al index
1. La junta de propietaris, integrada per tots els propietaris d'elements
privatius, és l'òrgan suprem de la comunitat.
2. La junta de propietaris té les competències no atribuïdes
expressament a altres òrgans i, com a mínim, les següents:
a) El nomenament i la remoció de les persones que han d'ocupar o ocupen
els càrrecs de la comunitat.
b) La modificació del títol de constitució.
c) L'aprovació dels estatuts i del reglament de règim interior i llur
reforma.
d) L'aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals.
e) L'aprovació de la realització de reparacions de caràcter ordinari no
pressupostades i de les de caràcter extraordinari i de millorament, de llur
import i de la imposició de derrames o talls per a finançar-les.
f) L'establiment o la modificació dels criteris generals per a fixar
quotes.
g) L'extinció voluntària del règim de comunitat especial.
Article 553-20. Reunions
Tornar al index
1. La junta de propietaris s'ha de reunir una vegada l'any per a aprovar
els comptes i el pressupost.
2. La junta de propietaris es pot reunir quan ho consideri convenient el
president o presidenta. Si els propietaris demanen al president o presidenta
que convoqui una reunió i aquest no ho fa, la junta de propietaris es pot
reunir sempre que ho demani, indicant els punts que cal incloure a l'ordre
del dia, una quarta part dels propietaris, que han de representar una quarta
part de les quotes.
3. Els estatuts poden establir la convocatòria de reunions especials per
a tractar de qüestions que afectin només a propietaris determinats o, si
escau, a les subcomunitats.
4. La junta de propietaris es pot reunir sense convocatòria si hi
concorren tots els propietaris i acorden per unanimitat la celebració de la
reunió i el seu ordre del dia, que cal aprovar abans d'iniciar-la.
Article 553-21. Convocatòries
Tornar al index
1. La presidència convoca les reunions de la junta de propietaris. En
cas d'inactivitat o negativa, la pot convocar la vicepresidència, si n'hi ha,
o la secretaria o, en cas de vacant, negativa o inactivitat d'aquestes, els
qui promouen la reunió.
2. Les convocatòries, les citacions i les notificacions s'han de
trametre al domicili que ha designat cada propietari o propietària o, si no
n'han designat cap, a l'element privatiu del qual és titular amb una
antelació mínima de vuit dies naturals. A més, l'anunci de la convocatòria
s'ha de penjar al tauler d'anuncis de la comunitat o en un lloc visible
habilitat a aquest efecte. Aquest anunci ha d'assenyalar la data de la reunió
i ha d'anar signat pel secretari o secretària de la comunitat, amb el
vistiplau del president o presidenta. El dit anunci produeix efectes jurídics
plens al cap de tres dies naturals d'haver-se fet públic si no es pot fer la
notificació personalment.
3. En el cas de juntes extraordinàries per a tractar d'assumptes
urgents, tan sols cal que els propietaris tinguin coneixement de les
convocatòries, les citacions i les notificacions abans de la data en què
s'hagi de tenir la reunió.
4. La convocatòria de la reunió de la junta de propietaris ha
d'expressar de manera clara i detallada:
a) L'ordre del dia. Si la reunió es convoca a petició de propietaris
promotors, hi han de constar els punts que proposen.
b) El dia, el lloc i l'hora de la reunió, en primera i segona
convocatòria, entre les quals hi ha d'haver un interval de trenta minuts com
a mínim.
c) El lloc de la celebració, que ha d'ésser en un municipi de la comarca
on hi ha l'immoble.
d) L'advertiment que els vots dels propietaris que no assisteixen a la
reunió es computen com
a favorables, sens perjudici de llur dret d'oposició.
e) La llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat i
l'advertiment que tenen veu però que no tenen dret de vot.
5. La documentació relativa als assumptes dels quals s'ha de tractar es
pot trametre als propietaris o la poden tenir els administradors a llur
disposició des del moment en què es fa la convocatòria, cosa que s'hi ha de
fer constar.
Article 553-22. Assistència
Tornar al index
1. Els propietaris assisteixen a la junta personalment o per
representació legal, orgànica o voluntària, que s'ha d'acreditar per escrit.
2. Es nomena, en cas de comunitat ordinària, un sol cotitular o una sola
cotitular perquè assisteixi a la junta de propietaris.
3. El dret d'assistència, si hi ha un dret real de gaudi o d'ús
constituït sobre un element privatiu, correspon als propietaris.
4. Els drets d'assistència i de vot, si hi ha un usdefruit, corresponen
als nus propietaris, els quals s'entén que són representats pels
usufructuaris si no consta la manifestació en contra dels nus propietaris. La
delegació ha d'ésser expressa si s'han d'adoptar acords sobre obres
extraordinàries o de millora.
Article 553-23. Constitució
Tornar al index
1. La junta es constitueix vàlidament, en primera convocatòria, si hi
concorren com a mínim la meitat dels propietaris, que han de representar la
meitat de les quotes de participació, i, en segona convocatòria, qualsevol
que sigui el nombre dels que hi concorrin i les quotes de què siguin
titulars.
2. La junta, si no hi assisteix el president o presidenta ni el
vicepresident o vicepresidenta, designa el propietari o propietària que l'ha
de presidir.
3. La junta, si no hi assisteix el secretari o secretària, designa un
secretari o secretària accidental.
Article 553-24. Dret de vot
Tornar al index
1. Tenen dret a votar en la junta els propietaris que no tinguin deutes
pendents amb la
comunitat. Els propietaris que tinguin deutes pendents amb
la comunitat tenen dret a votar si acrediten que han impugnat judicialment
els comptes i que n'han consignat l'import judicialment o notarialment.
2. El dret de vot s'exerceix de les maneres següents:
a) Personalment o per representació.
b) Per delegació en el president o presidenta o en un altre propietari o
propietària, feta per mitjà d'un escrit que designi nominativament la persona
delegada.
3. Els escrits de delegació, que s'han de referir a una reunió concreta
de la junta de propietaris, s'han de rebre abans de l'inici de la reunió.
Article 553-25. Acords
Tornar al index
1. Només es poden adoptar acords sobre els assumptes inclosos en l'ordre
del dia. No obstant això, la junta de propietaris pot acordar, encara que no
constin en l'ordre del dia, la destitució del president o presidenta,
l'administrador o administradora o el secretari o secretària i emprendre
accions contra ells, i també el nomenament de persones per a exercir aquests
càrrecs.
2. Cal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris,
que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de
participació, per a adoptar acords de modificació del títol de constitució i
dels estatuts, llevat que el títol estableixi una altra cosa.
3. És suficient el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels
propietaris, que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes
de participació, per a adoptar acords relatius a innovacions físiques en
l'edifici si n'afecten l'estructura o la configuració exterior i a la
construcció de piscines i instal·lacions recreatives.
4. Els acords que disminueixin les facultats d'ús i gaudi de qualsevol
propietari o propietària requereixen que aquest els consenti expressament.
5. És suficient el vot favorable de la majoria dels propietaris, que han
de representar la majoria de les quotes de participació, en primera
convocatòria, o la majoria de les quotes dels presents i representats, en
segona convocatòria, per a adoptar els acords que fan referència a:
a) L'execució d'obres o l'establiment de serveis que tenen la finalitat
de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d'ascensors.
b) Les innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat de
l'immoble, segons la seva naturalesa i les seves característiques.
c) L'execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures
comunes, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a
individualitzar el mesurament dels consums d'aigua, gas o electricitat.
d) Les normes del reglament de règim interior.
e) Els acords als quals no fan referència els apartats 2 i 3.
6. Els propietaris amb discapacitat física o les persones amb qui
conviuen, si els acords a què fan referència les lletres a i b de l'apartat 5
no assoleixen la majoria necessària, poden demanar a l'autoritat judicial que
obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques o a fer les
innovacions exigibles per a assolir la transitabilitat de l'immoble.
Article 553-26. Còmput de vots
Tornar al index
1. Per al càlcul de les majories es computen els vots dels propietaris
presents, dels representants i dels que han delegat el vot. No s'hi computen
els vots dels propietaris morosos, que no tenen dret a votar.
2. Es computen favorablement els vots que corresponen als propietaris
que, convocats correctament, no assisteixen a la reunió, si després no
s'oposen a l'acord.
3. Els propietaris que no han assistit a la reunió es poden oposar als
acords adoptats en el termini d'un mes comptat des del moment en què els han
estat notificats. L'escrit d'oposició s'ha d'enviar al secretari o secretària
per qualsevol mitjà fefaent.
Article 553-27. Acta
Tornar al index
1. El secretari o secretària, una vegada tractats tots els punts de
l'ordre del dia, ha de redactar i llegir els acords adoptats i, si s'aproven,
ha de redactar l'acta i transcriure-la en el llibre d'actes. L'acta s'ha
d'autoritzar amb les signatures del secretari o secretària i del president o
presidenta en el termini de cinc dies a comptar de l'endemà de la reunió.
2. L'acta s'ha de notificar a tots els propietaris en el termini de deu
dies a comptar de l'endemà de la reunió de la junta de propietaris de la
mateixa manera en què s'ha notificat la convocatòria i al mateix domicili.
3. L'acta de la reunió s'ha de redactar almenys en català i hi han de
constar les dades següents:
a) La data i el lloc de celebració, el caràcter ordinari o
extraordinari, el nom de la persona que n'ha fet la convocatòria i si s'ha
fet en primera o en segona convocatòria.
b) L'ordre del dia.
c) La indicació de la persona que l'ha presidida i de la persona que ha
actuat com a secretari o secretària.
d) La relació de persones que hi han assistit personalment o per
representació i la indicació de la quota total de presència.
e) Els acords adoptats, amb la indicació del resultat de les votacions,
si escau, i, si algun dels assistents ho sol·licita, la indicació dels qui
han votat a favor o en contra.
4. El president o presidenta, per iniciativa pròpia o a sol·licitud
escrita presentada almenys cinc dies abans de la data de la reunió per una
quarta part dels propietaris o per menys si representen la quarta part o més
de les quotes, pot requerir un notari o notària que estengui l'acta de la
reunió, la qual no necessita aprovació. En aquest cas, s'ha de fer, en el
llibre d'actes, una referència clara a la data de la celebració de la reunió
i al nom i la residència del notari o notària que hi va assistir.
Article 553-28. Llibre d'actes
Tornar al index
1. Els acords de la junta de propietaris s'han de transcriure en un
llibre d'actes que ha de legalitzar, almenys en català, o en aranès a la Vall d'Aran, el registrador
o registradora de la propietat que correspon al districte on hi ha l'immoble.
2. Els secretaris han de custodiar els llibres d'actes de la junta de
propietaris, que s'han de conservar durant trenta anys mentre existeixi
l'immoble. Així mateix, han de conservar durant deu anys les convocatòries,
les comunicacions, els poders i els altres documents rellevants de les
reunions.
Article 553-29. Execució
Tornar al index
Els acords adoptats vàlidament per la junta de propietaris són executius
immediatament després que l'acta hagi estat notificada als propietaris.
Article 553-30. Vinculació dels acords
Tornar al index
1. Els acords obliguen i vinculen tots els propietaris, fins i tot els
dissidents, sens perjudici del que estableix l'apartat 2.
2. Els acords relatius a noves instal·lacions o a serveis comuns, si el
valor total de la despesa acordada és superior a la quarta part del
pressupost anual de la comunitat, no obliguen ni vinculen els propietaris
dissidents.
3. Els acords relatius a la supressió de barreres arquitectòniques o a
la instal·lació d'ascensors i els que calguin per a garantir
l'accessibilitat, l'habitabilitat, l'ús i la conservació adequats i la
seguretat de l'edifici es regeixen pel que estableix l'apartat 1.
4. Els propietaris dissidents que no poden tenir l'ús o el gaudi de la
millora poden passar a gaudir-ne si satisfan l'import de les despeses
d'execució i de les de manteniment amb l'actualització que correspongui
aplicant l'índex general de preus de consum.
Article 553-31. Impugnació
Tornar al index
1. Els acords es poden impugnar judicialment en els casos següents:
a) Si són contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts
o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret.
b) Si són contraris als interessos de la comunitat o són greument
perjudicials per a un propietari o propietària.
2. Estan legitimats per a la impugnació els propietaris que han votat en
contra, els absents que no s'han adherit a l'acord i els que han estat
privats il·legítimament del dret de vot. Si l'acord és contrari a les lleis,
el pot impugnar tot propietari o propietària.
3. L'acció d'impugnació s'ha d'exercir en el termini de dos mesos a
comptar de la notificació de l'acord o en el termini d'un any si és contrari
al títol de constitució o als estatuts.
Article 553-32. Suspensió
Tornar al index
1. La impugnació no suspèn l'executabilitat de l'acord.
2. L'autoritat judicial pot adoptar les mesures cautelars que consideri
convenients, fins i tot decretar provisionalment la suspensió de l'acord
impugnat, si entén que és manifestament il·legal o que pot provocar un
perjudici la reparació del qual comportaria un cost econòmic desproporcionat.
Secció segona
Propietat horitzontal simple
Article 553-33. Elements privatius
Tornar al index
Només es poden configurar com a elements privatius d'un edifici els habitatges,
els locals i els espais físics que poden ésser objecte de propietat separada
i que tenen independència funcional perquè disposen d'accés propi a la via
pública, sigui directe sigui a través d'un element comú de gaudi no
restringit.
Article 553-34. Elements privatius de benefici comú
Tornar al index
1. El títol de constitució o la junta de propietaris poden establir que
un o més elements privatius es destinin a benefici comú, sigui pel servei
directe que presten als propietaris sigui pel benefici econòmic que reporta
cedir-ne l'ús. Són titulars dels elements privatius de benefici comú els
titulars dels altres elements privatius en proporció a llur quota i de manera
inseparable de la propietat de llur element privatiu concret.
2. L'administració d'un element privatiu de benefici comú es regeix per
les normes generals. L'alienació o el gravamen del dit element requereix
l'acord unànime de la junta de propietaris.
Article 553-35. Annexos
Tornar al index
1. Els annexos es determinen en el títol de constitució com a espais
físics vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen quota
especial i són de titularitat privativa a tots els efectes.
2. Només és possible la cessió aïllada de l'ús dels annexos que
consisteixin en places d'aparcament, boxos o trasters, tot i que els estatuts
poden limitar aquesta cessió. Aquesta limitació no pot afectar les persones
que conviuen amb els titulars de l'ús de l'element privatiu principal.
Article 553-36. Ús i gaudi dels elements privatius
Tornar al index
1. Els propietaris d'un element privatiu hi poden fer obres de
conservació i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni
la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l'edifici ni alterin la
composició o l'aspecte exterior del conjunt.
2. Els propietaris que es proposin de fer obres en llur element privatiu
ho han de comunicar prèviament al president o presidenta o, si escau, a
l'administrador o administradora de la comunitat. Si
l'obra comporta l'alteració d'elements comuns, s'ha d'aprovar d'acord amb la
majoria que resulta del que estableix l'article 553-25.
3. La comunitat pot exigir la reposició a l'estat originari dels
elements comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant això, s'entén
que la comunitat ha donat el consentiment si l'existència d'obres que no
disminueixen la solidesa de l'edifici ni comporten l'ocupació d'elements
comuns és notòria i la comunitat no ha mostrat oposició en el termini de sis
anys des que es van acabar.
Article 553-37. Disposició dels elements privatius
Tornar al index
1. Els propietaris d'elements privatius hi poden exercir totes les
facultats del dret de propietat sense cap altra limitació que les que deriven
del règim de propietat horitzontal. En conseqüència, els poden modificar,
alienar i gravar i hi poden fer tota mena d'actes de disposició ordinària i
extraordinària. Si hi estableixen servituds en benefici d'altres finques,
aquestes servituds s'extingeixen en cas de destrucció o enderroc de
l'edifici.
2. Els propietaris, en els casos d'arrendament o de qualsevol altra
transmissió del gaudi de l'element privatiu, són responsables davant de la
comunitat i de terceres persones de les obligacions derivades del règim de
propietat horitzontal.
3. La persona que adquireix un element privatiu ha de comunicar el canvi
de titularitat a la secretaria de la comunitat i designar un domicili per a
comunicacions.
Article 553-38. Obligacions de conservació i manteniment
dels elements privatius
Tornar al index
1. Els propietaris d'elements privatius els han de conservar i mantenir
en bon estat, parets endins, i mantenir els serveis i les instal·lacions que
s'hi emplacin.
2. Les despeses ordinàries i extraordinàries de conservació i
manteniment dels elements comuns d'ús restringit són a càrrec dels
propietaris dels elements privatius que en gaudeixen. Les reparacions que es
deuen a vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o a
reparacions que afecten i beneficien tot l'edifici són comunitàries, llevat
que siguin conseqüència d'un mal ús.
3. La comunitat ha de fer les obres necessàries per a la conservació
integral de l'immoble i dels seus serveis, de manera que compleixi les
condicions estructurals, d'habitabilitat, d'accessibilitat, d'estanquitat i
de seguretat necessàries.
Article 553-39. Limitacions i servituds legals
Tornar al index
1. Els elements privatius estan subjectes, en benefici dels altres i de
la comunitat, a les limitacions imprescindibles per a efectuar les obres de
conservació i manteniment dels elements comuns i dels altres elements
privatius quan no hi ha cap altra manera d'efectuar-les o l'altra manera és
desproporcionadament cara o carregosa.
2. La comunitat pot exigir la constitució de servituds permanents sobre
els elements d'ús privatiu diferents de l'habitatge estricte si són
indispensables per a l'execució dels acords de millorament adoptats per la
junta o per a l'accés a elements comuns que no en tinguin cap altre.
3. Els propietaris d'elements privatius poden exigir la constitució de
les servituds, permanents o temporals, absolutament imprescindibles per a
efectuar obres de conservació i subministrament de llur element privatiu.
4. Els titulars de les servituds han de rescabalar els danys que causin
en els elements privatius o comuns afectats i, si s'escau, el menyscabament
que els produeixin.
Article 553-40. Limitacions d'ús dels elements privatius
Tornar al index
1. Els propietaris i els ocupants dels elements privatius no hi poden
fer activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que
malmetin o facin perillar l'edifici. Tampoc no poden fer les activitats que
els estatuts o la normativa urbanística i d'usos del sector on hi ha
l'edifici exclouen o prohibeixen de manera expressa.
2. El president o presidenta de la comunitat, si es fan les activitats a
què fa referència l'apartat 1, per iniciativa pròpia o a petició d'una quarta
part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui les faci que les
deixi de fer. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la
junta pot interposar contra els propietaris i els ocupants de l'element comú
l'acció de cessació, que s'ha de tramitar d'acord amb les normes del judici
ordinari. Una vegada presentada la demanda, que s'ha d'acompanyar del
requeriment i de la certificació de l'acord de la junta de propietaris,
l'autoritat judicial ha d'adoptar les mesures cautelars que consideri
convenients, entre les quals, la cessació immediata de l'activitat prohibida.
3. La comunitat té dret a la indemnització pels perjudicis que se li
causin i, si les activitats prohibides continuen, a instar judicialment la
privació de l'ús i el gaudi de l'element privatiu per un període que no pot
excedir els dos anys i, si escau, l'extinció del contracte d'arrendament o de
qualsevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l'element privatiu.
Article 553-41. Elements comuns
Tornar al index
Són elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les
façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales i els ascensors, les
antenes i, en general, les instal·lacions i els serveis situats parets enfora
dels elements privatius que es destinen a l'ús comunitari o a facilitar l'ús
i el gaudi dels dits elements privatius .
Article 553-42. Aprofitament d'elements comuns
Tornar al index
1. L'ús i el gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris
d'elements privatius i s'ha d'adequar a la destinació que estableixen els
estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sense
perjudicar l'interès de la comunitat.
2. Es pot vincular, en el títol de constitució o per acord unànime de la
junta de propietaris, l'ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de
l'edifici o altres elements comuns a un o diversos elements privatius.
L'atribució exclusiva i inseparable a elements privatius de l'ús i el gaudi
d'una part dels elements comuns no els fa perdre aquesta naturalesa.
3. Els propietaris dels elements privatius que tenen l'ús i el gaudi
exclusiu dels elements comuns, en el cas a què fa referència l'apartat 2,
n'assumeixen les despeses ordinàries de conservació i manteniment i tenen
l'obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Les
despeses estructurals, de refacció i les altres despeses extraordinàries són
comunes.
Article 553-43. Disposició d'elements comuns
Tornar al index
1. La junta de propietaris pot desafectar un element comú per acord
unànime per a vincular-ne l'ús exclusiu a elements privatius o per a
atribuir-hi el caràcter d'element privatiu, que té la consideració d'element
privatiu de benefici comú.
2. L'acord a què fa referència l'apartat 1 ha de determinar la quota
de participació de l'element privatiu creat i la redistribució de les quotes
dels altres.
Article 553-44. Manteniment d'elements comuns
Tornar al index
1. La comunitat ha de conservar els elements comuns de l'immoble i
mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions. Els
propietaris han d'assumir les obres de conservació i reparació necessàries.
2. Els propietaris dissidents solament resten exonerats de contribuir a
les despeses que un servei o una instal·lació nous comportin si han impugnat
judicialment l'acord de la junta i han obtingut una sentència favorable, i
també en els supòsits de l'article 553-30.
3. Tots els propietaris han de sufragar necessàriament les despeses que
comportin la supressió de barreres arquitectòniques i l'establiment del
servei d'ascensor, d'acord amb la normativa d'habitatge, i dels serveis
imprescindibles per a la transitabilitat i la seguretat de l'edifici. Els
propietaris poden exigir de fraccionar el pagament en mensualitats durant un
any.
Article 553-45. Despeses comunes
Tornar al index
1. Els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporció a
llur quota de participació, d'acord amb les especialitats que fixen el títol
de constitució i els estatuts.
2. La manca d'ús i gaudi d'elements comuns concrets no eximeix de
l'obligació de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat
que una disposició dels estatuts, que només es pot referir a serveis o
elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari.
3. La contribució al pagament de determinades despeses sobre les quals
els estatuts estableixen quotes especials de participació, entre les quals
s'inclouen les d'escales diferents, piscines i zones enjardinades, s'ha de
fer d'acord amb la quota específica.
4. El títol de constitució pot establir un increment de la participació
en les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret en el cas
d'ús o gaudi desproporcionat de manera provada d'elements o serveis comuns a
conseqüència de l'exercici d'activitats empresarials o professionals en el
pis o el local. Aquest increment també el pot acordar la junta de propietaris
per majoria de quatre cinquenes parts de propietaris i de quotes. En cap dels
dos casos, l'increment no pot ésser superior al doble del que li
correspondria per la quota.
Article 553-46. Responsabilitat de la comunitat
Tornar al index
1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els
seus fons i crèdits i amb els elements privatius de benefici comú.
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar fent
un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es poden embargar per deutes de la
comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l'immoble i
se'ls demanda personalment.
Article 553-47. Activitats prohibides
Tornar al index
Els propietaris i els ocupants de pisos o locals no poden fer, en l'element
privatiu o en la resta de l'immoble, activitats que els estatuts prohibeixin,
que siguin perjudicials per a les finques o que vagin en contra de les disposicions
generals sobre activitats que molesten, insalubres, nocives, perilloses o
il·lícites.
Secció tercera
Propietat horitzontal complexa
Article 553-48. Configuració
Tornar al index
1. La situació de comunitat horitzontal complexa permet la coexistència
de subcomunitats integrades en un edifici o en un conjunt immobiliari format
per diverses escales o portals o per una pluralitat d'edificis independents i
separats que es connecten entre ells i comparteixen zones enjardinades i
d'esbarjo, piscines o altres elements comuns semblants.
2. Cada escala, portal o edifici, en el règim de propietat horitzontal
complexa, constitueix una subcomunitat que es regeix per les normes de la
secció primera.
3. Es poden configurar com a subcomunitat una o diverses naus destinades
a places d'aparcament o a trasters i altres elements privatius d'un edifici o
de més d'un connectats entre ells i dotats d'unitat i independència funcional
o econòmica.
Article 553-49. Quotes
Tornar al index
S'ha d'assignar la quota particular de participació, independent de la quota
general en el conjunt de la propietat horitzontal, a cadascun dels elements
privatius que integren la subcomunitat.
Article 553-50. Constitució
Tornar al index
1. La propietat horitzontal complexa es pot constituir inicialment en
una sola comunitat amb subcomunitats, si escau, o bé per associació de
diverses comunitats preexistents.
2. Els propietaris únics dels diversos edificis o els presidents de les
respectives comunitats de propietaris autoritzats per un acord de les juntes
respectives poden atorgar el títol de constitució de la propietat horitzontal
complexa en el cas d'associació de diverses comunitats preexistents. En
aquest cas, el títol, que ha de constar en una escriptura pública i s'ha
d'inscriure en el Registre de la
Propietat, ha de descriure el complex immobiliari en
conjunt, els elements, els vials, les zones enjardinades i d'esbarjo i els
serveis comuns i la quota de participació que correspon a cada comunitat.
L'import de les despeses de conservació, manteniment i reparació dels
elements comuns s'ha de repercutir a les diferents comunitats d'acord amb
llur quota, i aquestes l'han de repercutir als propietaris dels elements
privatius d'acord amb la quota que els correspon en cada comunitat.
Article 553-51. Regulació i acords
Tornar al index
1. Cada subcomunitat pot tenir els seus òrgans específics i adoptar els
acords que la concerneixen amb independència de les altres subcomunitats, si
això és possible d'acord amb el títol de constitució, l'existència d'elements
comuns exclusius d'una comunitat i la realitat física del conjunt.
2. Els estatuts, si la complexitat del conjunt immobiliari i dels
elements, els serveis i les instal·lacions comuns, el nombre d'elements
privatius o altres circumstàncies ho fan aconsellable, poden regular un
consell de presidents d'escala o d'edifici, que ha d'actuar de manera
col·legiada per a l'administració ordinària dels elements comuns a tot el
conjunt i s'ha de regir per les normes de la junta de propietaris adaptades a
l'específica naturalesa del cas.
Article 553-52. Comunitats i subcomunitats per a
garatges i trasters
Tornar al index
1. La comunitat de garatge o trasters, llevat de previsió estatutària en
contra, funciona amb independència de la comunitat general pel que fa als
assumptes del seu interès exclusiu en els casos següents:
a) Si es configura en règim de comunitat com a element privatiu d'un
règim de propietat horitzontal i l'adquisició d'una quota indivisa atribueix
l'ús exclusiu de places d'aparcament o de trasters i la utilització de les
rampes d'accés i sortida, les escales i les zones de maniobres. En aquest
cas, els titulars del local no poden exercir l'acció de divisió de la
comunitat ni gaudeixen de drets d'adquisició preferent.
b) Si les diverses places d'aparcament o els trasters d'un local d'un
immoble en règim de propietat horitzontal es constitueixen com
a elements privatius. S'assigna a cada plaça, a més del número d'ordre i de
la quota que li correspon en la divisió horitzontal, un número o lletra
d'identificació concrets. En aquest cas, les rampes, les escales i les zones
d'accés, maniobra i sortida dels vehicles es consideren elements comuns del
garatge o traster.
2. No hi ha subcomunitat especial per al local de garatge o trasters en
els casos següents:
a) Si les diverses places d'aparcament o els trasters es configuren com a
annexos inseparables dels elements privatius de la comunitat. En
aquest cas, se'ls aplica l'article 553-35.
b) Si el local destinat a garatge o trasters es configura com a
element comú de la divisió horitzontal. En aquest cas, l'ús concret de les
places d'aparcament o dels trasters no es pot cedir a terceres persones amb
independència de l'ús del element privatiu respectiu.
3. S'ha de constituir una subcomunitat especial per al local destinat a
garatge o trasters si diversos edificis subjectes a règims de propietat
horitzontal en comparteixen l'ús. En aquest cas, el local forma part, a més,
de cada propietat horitzontal en la projecció vertical que hi correspon. Si
unes normes estatutàries concretes no estableixen el contrari, els titulars
de les places tenen dret a utilitzar totes les zones d'accés, distribució,
maniobra i sortida de vehicles situades al local amb independència de
l'edifici concret en la vertical o la façana del qual estiguin situades.
Secció quarta
Propietat horitzontal per parcel·les
Article 553-53. Concepte i configuració
Tornar al index
1. El règim de la propietat horitzontal es pot establir, per parcel·les,
sobre un conjunt de finques veïnes físicament independents que tenen la
consideració de solars, edificats o no, formen part d'una urbanització i
participen amb caràcter inseparable d'uns elements de titularitat comuna,
entre els quals s'inclouen altres finques o serveis col·lectius, i també de
limitacions sobre llur gaudi a favor de totes o d'algunes de les altres
finques del conjunt.
2. El règim de propietat horitzontal per parcel·les afecta amb caràcter
real les finques o
els solars privatius i es regeix per les normes específiques d'aquesta secció
i, supletòriament, per les d'aquest capítol, d'acord amb la seva naturalesa
específica i amb el que disposa la normativa urbanística aplicable.
Article 553-54. Finques de titularitat privativa
Tornar al index
1. Les finques privatives i, si escau, llurs annexos inseparables,
pertanyen en exclusiva a llurs titulars en el règim de propietat que els
sigui aplicable.
2. Els actes d'alienació i gravamen i l'embargament de les finques
privatives s'estenen de manera inseparable a la participació que els
correspon en els elements comuns.
3. L'alienació d'una finca privativa no dóna, per ella mateixa, cap dret
d'adquisició preferent de naturalesa legal.
Article 553-55. Elements de titularitat comuna
Tornar al index
1. Són elements comuns les finques, els elements immobiliaris i els
serveis i les instal·lacions que es destinen a l'ús i gaudi comú que esmenta
el títol de constitució, entre els quals s'inclouen les zones enjardinades i
d'esbarjo, les instal·lacions esportives, els locals socials, els serveis de
vigilància i, si escau, altres elements semblants.
2. Els elements comuns són inseparables de les finques privatives, a les
quals estan vinculats per mitjà de la quota de participació que, expressada
en centèsims, correspon a cada finca en el conjunt.
Article 553-56. Limitacions
Tornar al index
Les limitacions a l'exercici de les facultats dominicals sobre finques
privatives que imposen el títol de constitució o els estatuts, el planejament
urbanístic o les lleis tenen la consideració d'elements comuns.
Article 553-57. Títol de constitució
Tornar al index
1. El títol de constitució del conjunt ha de constar en escriptura
pública, la qual ha de contenir, almenys:
a) La descripció del conjunt en general, que ha d'incloure el nom i
l'emplaçament, l'extensió, l'aprovació administrativa de l'actuació urbanística
en què s'integra, les dades essencials de la llicència o de l'acord de
parcel·lació, el nombre de solars que la configuren i la referència i
descripció de les finques i instal·lacions comunes.
b) La relació de les obres d'urbanització i de les instal·lacions del
conjunt i el sistema previst per a conservar-les i fer-ne el manteniment, i
també la informació sobre la prestació de serveis no urbanístics i les altres
circumstàncies que resultin del pla d'ordenació.
c) La relació descriptiva de totes les parcel·les i dels altres elements
privatius, que ha d'incloure el número d'ordre; la quota general de
participació i, si escau, les especials que els corresponen; la superfície;
els límits, i, si escau, els espais físics o drets que en constitueixin annexos
o que hi estiguin vinculats.
d) Les regles generals o específiques sobre la destinació i
l'edificabilitat de les finques i la informació sobre si són divisibles.
e) Els estatuts, si n'hi ha.
f) La relació de terrenys reservats per a sistemes urbanístics i dels
declarats d'ús i domini públic, si n'hi ha, en cas que la urbanització
coincideixi territorialment amb una actuació urbanística.
g) Un plànol descriptiu del conjunt, en el qual s'han d'identificar les
finques privatives i els elements comuns.
2. Les determinacions urbanístiques que contingui el títol de
constitució tenen efectes merament informatius.
3. No cal descriure cadascuna de les parcel·les si el règim
d'urbanització privada s'estableix per acord de tots o d'una part dels
propietaris de parcel·les, edificades o no, situades en una unitat
urbanística consolidada, que ja figuren inscrites en el Registre de la Propietat com a
finques independents, però s'ha fer constar, com a mínim, el número que els
correspon en la urbanització, la identificació registral, la referència
cadastral i els noms dels propietaris.
Article 553-58. Constància registral
Tornar al index
1. L'escriptura de constitució del règim de propietat horitzontal per
parcel·les s'inscriu en el Registre de la Propietat d'acord amb
la legislació hipotecària. S'ha de fer una inscripció general per al conjunt
i una inscripció per cadascuna de les finques privatives i, si escau, de les
finques destinades a ús i gaudi o a serveis comuns, per a cadascuna de les
quals s'ha d'obrir un foli especial separat.
2. La inscripció s'ha de fer en el foli de la finca en què s'assenta. Si
la urbanització recau totalment o parcialment sobre diverses finques, s'han
d'efectuar les operacions registrals necessàries per a formar-ne una de sola.
Si les finques són de diversos propietaris, es pot establir una comunitat
ordinària indivisa sobre l'agrupada, que es pot mantenir en les finques
privatives, o bé es poden adjudicar directament a cada titular les finques
privatives que li corresponen. En aquest darrer cas, es considera, a tots els
efectes, que mai no ha existit comunitat.
3. La inscripció del règim de la urbanització s'ha de fer a favor de la
persona o les persones que el constitueixen sobre la finca o les finques de llur
propietat i, a més de les dades que exigeix la legislació hipotecària, ha de
contenir les que estableix l'article 553-57 com a contingut mínim de
l'escriptura i la referència a l'arxiu del plànol. En tots els casos, s'han
de fer les notes marginals de referència a les inscripcions de les finques
privatives.
4. Les inscripcions de les finques privatives contenen, a més de les
dades exigides per la legislació hipotecària, les següents:
a) El número de parcel·la que els correspon, la situació, la superfície,
els límits i, si escau, els annexos.
b) La quota o les quotes de participació.
c) El règim especial o les limitacions que les poden afectar de manera
determinada.
d) La referència a la inscripció general.
5. Les finques destinades a ús i gaudi o a serveis comuns s'inscriuen a
favor dels titulars presents i futurs de les diverses finques privatives,
sense esmentar-los de manera explícita ni fer constar les quotes que els
corresponen.
6. S'ha d'obrir, en el cas d'establiment de la propietat horitzontal per
parcel·les de manera sobrevinguda, un foli separat i independent per a la
urbanització en conjunt, en el qual han de constar les circumstàncies que
estableix aquest article i s'ha de fer una referència per nota marginal a
cada una de les inscripcions de les finques que passen a ésser privatives, en
la qual s'ha de fer constar la quota que els correspon.
Article 553-59. Extinció voluntària
1. L'extinció voluntària de la propietat horitzontal per parcel·les es
produeix per acord de les tres cinquenes parts dels propietaris, que han de
representar les tres cinquenes parts de les quotes de participació.
2. S'han de liquidar totalment, una vegada acordada l'extinció, les
obligacions vers terceres persones i, si escau, vers els propietaris. En el
procés de liquidació, la junta de propietaris ha de mantenir les seves
funcions, ha de percebre les quotes endarrerides i els altres crèdits a favor
de la urbanització, ha d'alienar, si escau, els immobles d'ús comú que s'hagi
acordat d'alienar i, una vegada acomplertes totes les operacions, n'ha de
retre compte a tots els propietaris.
*********************
Disposicions transitòries
Tornar al index
…
Cinquena
Situacions de comunitat
Les situacions de comunitat constituïdes abans de l'entrada en vigor d'aquest
llibre es regeixen íntegrament per les normes d'aquest, fins i tot pel que fa
a l'administració i al procediment de divisió.
Sisena
Règim de la propietat horitzontal
1. Els edificis i els conjunts establerts en règim de propietat
horitzontal abans de l'entrada en vigor d'aquest llibre es regeixen
íntegrament per les normes d'aquest, que, a partir de la seva entrada en
vigor, s'apliquen amb preferència a les normes de comunitat o els estatuts
que les regien, fins i tot si consten inscrites, sense que sigui necessari
cap acte d'adaptació específica.
2. La junta de propietaris, sens perjudici del que estableix l'apartat 1, ha d'adaptar els
estatuts i, si escau, el títol de constitució a aquest codi si ho demana una
desena part dels propietaris. Per a adoptar l'acord que correspon, és
suficient la majoria de les quotes en primera convocatòria i la majoria de
les quotes dels presents o representats en segona convocatòria. Si
l'adaptació que es proposa no assoleix la majoria necessària, qualsevol dels
propietaris que l'ha proposada pot demanar a l'autoritat judicial que obligui
la comunitat a fer l'adaptació. L'autoritat judicial ha de dictar una
resolució, en tots els casos, amb imposició de les costes.
Setena
Propietats horitzontals per parcel·les preexistents
1. Les propietats horitzontals per parcel·les existents abans de
l'entrada en vigor d'aquest llibre s'han de constituir d'acord amb les normes
del títol cinquè. Una vegada transcorregut el termini de cinc anys, qualsevol
propietari o propietària pot demanar judicialment l'atorgament del títol.
2. Per a l'atorgament del títol, és suficient el vot favorable dels
propietaris que representin dues terceres parts del total de les parcel·les
concernides, però cal aportar la llicència de l'ajuntament del terme
municipal on està situada la urbanització, o bé acreditar que s'ha
sol·licitat amb més de tres mesos d'anticipació respecte a l'atorgament de
l'escriptura.
3. Les parcel·les o els elements privatius es poden descriure simplement
fent referència a la descripció que consta en el Registre de la Propietat, assenyalant
el número que els correspon en la urbanització, les dades registrals de cada
una i, si escau, la referència cadastral, i també, si escau, els elements
privatius destinats a l'aprofitament exclusiu de determinats propietaris.
4. La descripció dels elements comuns ha d'especificar els vials, els
espais, les zones verdes i les obres d'infraestructura comunes que tingui la
propietat horitzontal per parcel·les, sense que sigui imprescindible que hi
consti la superfície ni la longitud dels carrers, els vials i les zones
verdes.
5. S'ha d'acompanyar el títol de constitució, que s'atorga d'acord amb
l'article 553-57, del plànol actualitzat de les finques que integren la
propietat horitzontal per parcel·les i de les finques ocupades pels elements
comuns. Si els vials han passat al domini públic, el règim de comunitat es
pot constituir fins i tot si els propietaris d'un nombre no superior al 20%
de les parcel·les concernides no s'hi integren.
6. Perquè les modificacions que provenen de l'adaptació del títol de
constitució o de l'atorgament d'un nou títol, si escau, constin en el
Registre de la Propietat,
s'ha d'obrir un foli separat i independent per a la urbanització en conjunt i
s'ha de fer una referència amb una nota marginal a cadascuna de les
inscripcions de les finques privatives, en la qual s'ha de fer constar la
quota que li correspon, d'acord amb l'article 553-58.
7. Les associacions de propietaris constituïdes legalment tenen la
consideració de propietaris si els béns que gestionen són de llur propietat i
llurs béns tenen la qualificació que resulta de la titularitat i la
destinació que estableix el títol. Els òrgans de govern d'aquestes
associacions estan legitimats per a promoure i gestionar el procés de
constitució de la propietat horitzontal per parcel·les.
8. La propietat dels béns correspon particularment als membres de les
associacions de propietaris d'acord amb les normes civils si els dits béns no
són patrimoni de l'associació o si aquesta no està constituïda legalment.
9. L'atorgament del títol de constitució no permet ni comporta en cap
cas la regularització de situacions urbanísticament irregulars i no comporta
necessàriament l'extinció de les associacions de propietaris.
...
*********************
Disposició final
Tornar al index
Entrada en vigor
Aquesta llei entra en vigor l'1 de juliol de 2006.
Per tant, ordeno que tots els ciutadans als quals sigui d'aplicació aquesta
Llei cooperin al seu compliment i que els tribunals i les autoritats als
quals pertoqui la facin complir.
Palau de la Generalitat,
10 de maig de 2006
Pasqual Maragall i Mira
President de la
Generalitat de Catalunya
Josep Maria Vallès
Conseller de Justícia
|
...
Capítulo III
Régimen jurídico de la Propiedad
Horizontal
Sección primera
Disposiciones generales
Subsección primera
Configuración de la comunidad
Artículo 553-1. Definición
1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los
propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos
privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes.
2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta:
a) La existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la
propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y
elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.
b) La configuración de una organización para el ejercicio de los
derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.
c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de
adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes
apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad
proindivisa de un determinado apartamento.
Artículo 553-2. Objeto
1. Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios, incluso en
construcción, en los que coexistan elementos privativos constituidos por
viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional
y de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes,
necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les
queda adscrita de modo inseparable.
2. Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de
puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con
relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de
cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen
por las normas generales del presente capítulo adaptadas a la naturaleza
específica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de
aplicación.
Artículo 553-3. Cuota
1. La cuota de participación:
a) Determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes
privativos con los derechos sobre los bienes comunes.
b) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas,
beneficios, gestión y gobierno de la comunidad y los derechos de los
propietarios en caso de extinción del régimen.
c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos,
salvo pacto en contrario.
2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos
privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus
superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los demás datos físicos y
jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
3. Pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales
para gastos determinados.
4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los
propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes
o estatutos no establecen otra cosa.
Artículo 553-4. Créditos y deudas
1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los
créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones
contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de
participación respectivas.
2. La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los
gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación
de la deuda según la cuota de participación.
Artículo 553-5. Afectación real
1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y
responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los
anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o
extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se
transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la
responsabilidad de quien transmite.
2. Los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un
elemento privativo, deben declarar que están al corriente en los pagos que
les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y
deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la
comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que
deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de
repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la
escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.
3. No es preciso que el presidente o presidenta dé el visto bueno al
certificado a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la
administración de la finca ejerce la secretaría de la comunidad.
Artículo 553-6. Fondos de reserva
1. Una cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes presupuestados
destinada a la constitución de un fondo de reserva debe figurar en el
presupuesto de la comunidad.
2. La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los
propietarios, pero queda afecta a la comunidad.
3. El fondo de reserva se deposita en una cuenta bancaria especial. Los
administradores solo pueden disponer del mismo, con la autorización del
presidente o presidenta, para atender gastos imprevistos de reparación de
carácter urgente o, con la autorización de la junta, para contratar un
seguro.
4. El remanente del fondo de reserva de un año se integra en el del año
siguiente, de modo que las aportaciones que deben hacer los propietarios se
reduzcan a las que sean precisas para llegar al 5% de los gastos comunes
presupuestados, salvo que los estatutos dispongan que el remanente incremente
la dotación del fondo o que lo acuerde la junta.
Subsección segunda
Constitución de la comunidad
Artículo
553-7. Establecimiento del régimen
1. Un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde
el otorgamiento del título de constitución, aunque no esté acabado.
2. El título de constitución debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de
conformidad con lo establecido por la legislación hipotecaria y con los
efectos establecidos por esta.
Artículo 553-8. Legitimación
1. El título de constitución de la comunidad lo otorgan los propietarios
del inmueble.
2. Los promotores del inmueble no pueden hacer uso de la facultad
concedida por el artículo 552-11.4 si han iniciado la venta de los elementos
privativos en documento privado sin haber otorgado el título de constitución.
En este caso, cualquier adquirente puede exigir la formalización inmediata
del título de acuerdo con el proyecto arquitectónico que ha obtenido la
licencia de obras.
3. Se entiende que los titulares de los elementos privativos ratifican
el título en el momento en que se otorga la escritura de transmisión si
otorga el título quien ha sido propietario o propietaria único del inmueble y
ha enajenado los elementos privativos en documento privado y si se reseña de
modo suficiente dicho título y las normas de la comunidad en dicha escritura.
Artículo 553-9. Escritura de constitución y constancia
en el registro de la propiedad
1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe
constar en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes
circunstancias:
a) La descripción del edificio en conjunto, que debe indicar si está
acabado o no, y los elementos, instalaciones y servicios comunes de que
dispone.
b) La relación descriptiva de todos los elementos privativos, con su
número de orden interno en el edificio, la cuota general de participación y,
si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil,
los límites, la planta o plantas en que están situados, el destino y, si
procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o
vinculaciones.
2. El título de constitución puede contener, además de lo establecido
por el apartado 1:
a) Los estatutos.
b) Las reservas establecidas a favor de la promotora o constituyentes
del régimen.
c) La previsión, si procede, sobre la futura formación de
subcomunidades.
d) Un plano descriptivo del edificio.
3. En lo no previsto por el título de constitución se aplican las normas
del presente capítulo.
4. Es preciso, para el otorgamiento del título, que, en la misma
escritura de constitución o en otra previa, se haya declarado la obra nueva
del edificio de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y
la normativa sobre habitabilidad y edificación que resulte de aplicación.
5. La escritura de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo
con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el
conjunto y de tantas inscripciones como fincas privativas.
Artículo 553-10. Modificación del título de constitución
1. Es preciso, para modificar el título de constitución, el
consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los
mismos requisitos observados para el otorgamiento del título de constitución.
2. No es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la
modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:
a) La sobreelevación o la subedificación de plantas nuevas, si se ha
pactado así al constituir el régimen o el derecho.
b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los
elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así
lo establecen.
c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que
los estatutos las prohíban.
3. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la
suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de
los derechos o propietarios de elementos privativos implicados, incluso si
implican una nueva descripción del edificio.
4. Son nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o promotora
o el propietario o propietaria único del inmueble que impliquen una reserva
de la facultad de modificación unilateral del título de constitución o que le
permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de
propietarios.
Artículo 553-11. Estatutos
1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico
real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes
cuestiones, entre otras:
a) El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los
bienes comunes.
b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y
beneficios.
e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el
presente código y sus competencias.
f) La forma de gestión y administración.
2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:
a) Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación,
segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de
anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de
propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas
resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los
elementos privativos afectados.
b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación
de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal,
escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.
c) Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre
de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común
o parte determinada de este a favor de algún elemento privativo.
d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la
colocación de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.
e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los
elementos privativos.
3. Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde
que se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Artículo
553-12. Reglamento de régimen interior
1. El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los
estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de
convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los
elementos de uso común y las instalaciones.
2. El reglamento obliga siempre a los propietarios y usuarios de los
elementos privativos.
Artículo 553-13. Reserva del derecho de sobreelevación,
subedificación y edificación
1. La constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar,
subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los
promotores o de terceras personas es válida si la establece el título de
constitución.
2. Los titulares del derecho reservado están facultados para edificar a
su cargo de acuerdo con el título de constitución, hacen suyos los elementos
privativos que resultan del mismo y pueden otorgar, por si mismos y a su
cargo, las sucesivas declaraciones de obra nueva. El ejercicio sucesivo del
derecho con la construcción de plantas comporta la redistribución de las
cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos
reservados de acuerdo con el presente código y con el título de constitución,
sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.
3. La reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en
cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567-2.
Artículo 553-14. Extinción del régimen
1. El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por
acuerdo unánime de conversión en comunidad ordinaria y forzosamente en los
supuestos de destrucción del edificio, declaración de ruina y expropiación
forzosa.
2. El acuerdo de conversión requiere el consentimiento de los titulares
de derechos reales que recaen sobre los elementos privativos que resultan
afectados o, si no pueden darlo o no lo dan sin causa, el de la autoridad
judicial.
3. Puede estipularse en el título de constitución que, en los supuestos
de destrucción y de declaración de ruina, el régimen no se extingue y es
preciso rehabilitar o reconstruir el edificio a cargo de los propietarios,
que deben contribuir a los gastos de acuerdo con su cuota general.
Subsección tercera
Órganos de la
comunidad
Artículo
553-15. Órganos de gobierno
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la
secretaría, la administración y la junta de propietarios. Los tres primeros,
que son unipersonales, pueden recaer en una misma persona si lo establecen
los estatutos o lo acuerda la junta.
2. Los cargos, que son reelegibles, duran un año y se entienden
prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento
del plazo para el que fueron designados.
3. El ejercicio de los cargos es obligatorio y gratuito, a pesar de que
la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa
fundamentados y que las personas que los ejercen tienen derecho a resarcirse
de los gastos que ocasiona su ejercicio.
4. La designación se decide, si no existen candidatos, por un turno
rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.
5. La secretaría y administración de la comunidad pueden recaer en una
única persona externa a la comunidad con la calificación profesional
adecuada. En este caso, el ejercicio del cargo es remunerado. Cuando las
personas que ejercen los cargos han sido designadas por los promotores del
edificio, los ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.
6. Los estatutos pueden prever la creación de otros órganos, además de
los establecidos por el apartado 1.
Artículo 553-16. Presidencia
1. La junta de propietarios designa al presidente o presidenta
necesariamente entre los propietarios de elementos privativos.
2. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:
a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
d) Velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los
elementos y servicios comunes.
e) Velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios y de los
titulares de la secretaría y administración.
Artículo 553-17. Secretaría
La junta de propietarios designa a un secretario o secretaria, que extiende
las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los
certificados y custodia la documentación de la comunidad, especialmente las
convocatorias, comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las
reuniones durante dos años. Los libros de actas se rigen por el artículo
553-28.
Artículo 553-18. Administración
1. La junta de propietarios designa a un administrador o administradora,
que gestiona los intereses ordinarios de la comunidad y tiene, como mínimo,
las siguientes funciones:
a) Adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para
conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la
comunidad.
b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles
las advertencias pertinentes.
c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el
presupuesto.
d) Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que
correspondan.
e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de
carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la
presidencia.
f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter
urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
2. Los administradores son responsables de su actuación ante la junta.
Artículo 553-19. Junta de propietarios
1. La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de
elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad.
2. La junta de propietarios tiene aquellas competencias no atribuidas
expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:
a) El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan
los cargos de la comunidad.
b) La modificación del título de constitución.
c) La aprobación de los estatutos y del reglamento de régimen interior y
su reforma.
d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario
no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su
importe y de la imposición de derramas o cortes para su financiación.
f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para
fijar cuotas.
g) La extinción voluntaria del régimen de comunidad especial.
Artículo 553-20. Reuniones
1. La junta de propietarios debe reunirse una vez al año para aprobar
las cuentas y el presupuesto.
2. La junta de propietarios puede reunirse cuando lo considere
conveniente el presidente o presidenta. Si los propietarios piden al presidente
o presidenta que convoque una reunión y este no lo hace, la junta de
propietarios puede reunirse siempre y cuando lo pida, indicando los puntos
que es preciso incluir en el orden del día, una cuarta parte de los
propietarios, que deben representar una cuarta parte de las cuotas.
3. Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones
especiales para tratar de cuestiones que afecten solo a propietarios
determinados o, si procede, a las subcomunidades.
4. La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren
a la misma todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de
la reunión y su orden del día, que debe aprobarse antes de iniciarla.
Artículo 553-21. Convocatorias
1. La presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios. En
caso de inactividad o negativa, la puede convocar la vicepresidencia, si
existe, o la secretaría o, en caso de vacante, negativa o inactividad de
estas, quienes promueven la reunión.
2. Las convocatorias, citaciones y notificaciones deben enviarse al
domicilio que ha designado cada propietario o propietaria o, si no han
designado ninguno, al elemento privativo del que es titular con una
antelación mínima de ocho días naturales. Además, el anuncio de la
convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad o en un
lugar visible habilitado al efecto. Este anuncio debe indicar la fecha de la
reunión y debe estar firmado por el secretario o secretaria de la comunidad,
con el visto bueno del presidente o presidenta. Dicho anuncio produce efectos
jurídicos plenos a los tres días naturales de haberse hecho público si no
puede realizarse la notificación personalmente.
3. En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes,
solo es preciso que los propietarios tengan conocimiento de las
convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba
celebrarse la reunión.
4. La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe
expresar de forma clara y detallada:
a) El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios
promotores, deben constar los puntos que proponen.
b) El día, lugar y hora de la reunión, en primera y segunda
convocatoria, entre las que debe haber, como mínimo, un intervalo de treinta
minutos.
c) El lugar de la celebración, que debe tener lugar en un municipio de
la comarca donde se halla el inmueble.
d) La advertencia de que los votos de los propietarios que no asisten a
la reunión se computan como favorables, sin perjuicio de su derecho de
oposición.
e) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad y
la advertencia de que tienen voz pero que no tienen derecho de voto.
5. La documentación relativa a los asuntos de los que debe tratarse
puede enviarse a los propietarios o pueden tenerla los administradores a su
disposición desde el momento en que se realiza la convocatoria, lo que debe
hacerse constar.
Artículo 553-22. Asistencia
1. Los propietarios asisten a la junta personalmente o por
representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por
escrito.
2. Se nombra, en caso de comunidad ordinaria, un solo cotitular o una
sola cotitular para asistir a la junta de propietarios.
3. El derecho de asistencia, si existe un derecho real de goce o de uso
constituido sobre un elemento privativo, corresponde a los propietarios.
4. Los derechos de asistencia y de voto, si existe un usufructo,
corresponden a los nudos propietarios, los cuales se entiende que son
representados por los usufructuarios si no consta la manifestación en contra de
los nudos propietarios. La delegación debe ser expresa si tienen que
adoptarse acuerdos sobre obras extraordinarias o de mejora.
Artículo 553-23. Constitución
1. La junta se constituye válidamente, en primera convocatoria, si
concurren a la misma como mínimo la mitad de los propietarios, que deben
representar la mitad de las cuotas de participación, y, en segunda
convocatoria, cualquiera que sea el número de los que concurran y las cuotas
de que sean titulares.
2. La junta, si no asiste a la misma el presidente o presidenta ni el
vicepresidente o vicepresidenta, designa al propietario o propietaria que
debe presidirla.
3. La junta, si no asiste a la misma el secretario o secretaria, designa
a un secretario o secretaria accidental.
Artículo 553-24. Derecho de voto
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan
deudas pendientes con la
comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes
con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado
judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o
notarialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
b) Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o
propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a
la persona delegada.
3. Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión
concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la
reunión.
Artículo 553-25. Acuerdos
1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el
orden del día. Sin embargo, la junta de propietarios puede acordar, aunque no
consten en el orden del día, la destitución del presidente o presidenta, el
administrador o administradora o el secretario o secretaria y emprender
acciones contra ellos, así como el nombramiento de personas para ejercer
dichos cargos.
2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los
propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas
de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de
constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
3. Es suficiente el voto favorable de las cuatro quintas partes de los
propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas
de participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en
el edificio si afectan a su estructura o configuración exterior y a la
construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
4. Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier
propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.
5. Es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios,
que deben representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera
convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes y representados, en
segunda convocatoria, para adoptar los acuerdos que se refieren a:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la
finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de
ascensores.
b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del
inmueble, según su naturaleza y sus características.
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras
comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para
individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.
d) Las normas del reglamento de régimen interior.
e) Los acuerdos a que no se refieren los apartados 2 y 3.
6. Los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes
conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 5
no alcanzan la mayoría necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que
obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar
las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.
Artículo 553-26. Cómputo de votos
1. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los
propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su
voto. No se computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen
derecho a votar.
2. Se computan favorablemente los votos que corresponden a los
propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reunión, si
después no se oponen al acuerdo.
3. Los propietarios que no han asistido a la reunión pueden oponerse a
los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que
les han sido notificados. El escrito de oposición debe enviarse al secretario
o secretaria por cualquier medio fehaciente.
Artículo 553-27. Acta
1. El secretario o secretaria, una vez tratados todos los puntos del
orden del día, debe redactar y leer los acuerdos adoptados y, si se aprueban,
debe redactar el acta y transcribirla en el libro de actas. El acta debe
autorizarse con las firmas del secretario o secretaria y del presidente o
presidenta en el plazo de cinco días a contar del día siguiente de la
reunión.
2. El acta debe notificarse a todos los propietarios en el plazo de diez
días a contar del día siguiente a la reunión de la junta de propietarios de
la misma forma en que se ha notificado la convocatoria y en el mismo
domicilio.
3. El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán y en ella
deben constar los siguientes datos:
a) La fecha y lugar de celebración, el carácter ordinario o
extraordinario, el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria y si
se ha llevado a cabo en primera o en segunda convocatoria.
b) El orden del día.
c) La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que
ha actuado como secretario o secretaria.
d) La relación de personas que han asistido a la misma personalmente o
por representación y la indicación de la cuota total de presencia.
e) Los acuerdos adoptados, con la indicación del resultado de las
votaciones, si procede, y, si alguno de los asistentes lo solicita, la
indicación de los que han votado a favor o en contra.
4. El presidente o presidenta, por iniciativa propia o a solicitud
escrita presentada al menos cinco días antes de la fecha de la reunión por
una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta
parte o más de las cuotas, puede requerir a un notario o notaria que extienda
el acta de la reunión, la cual no necesita aprobación. En este caso, debe
hacerse, en el libro de actas, una referencia clara a la fecha de la
celebración de la reunión y al nombre y residencia del notario o notaria que
asistió a la misma.
Artículo 553-28. Libro de actas
1. Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un
libro de actas que debe legalizar, al menos en catalán, o en aranés en el
Valle de Arán, el registrador o registradora de la propiedad que corresponde
al distrito donde se halla el inmueble.
2. Los secretarios deben custodiar los libros de actas de la junta de
propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el
inmueble. Asimismo, deben conservar durante diez años las convocatorias,
comunicaciones, poderes y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 553-29. Ejecución
Los acuerdos adoptados válidamente por la junta de propietarios son
ejecutivos inmediatamente después de que el acta haya sido notificada a los
propietarios.
Artículo 553-30. Vinculación de los acuerdos
1. Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a
los disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2.
2. Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes,
si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del
presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios
disidentes.
3. Los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a
la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la
accesibilidad, habitabilidad, uso y conservación adecuados y la seguridad del
edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1.
4. Los propietarios disidentes que no pueden tener el uso o goce de la
mejora pueden pasar a gozar de la misma si satisfacen el importe de los
gastos de ejecución y de los de mantenimiento con la actualización que
corresponda aplicando el índice general de precios al consumo.
Artículo 553-31. Impugnación
1. Los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:
a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los
estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente
perjudiciales para un propietario o propietaria.
2. Están legitimados para la impugnación los propietarios que han votado
en contra, los ausentes que no se han adherido al acuerdo y los que han sido
privados ilegítimamente del derecho de voto. Si el acuerdo es contrario a las
leyes, puede impugnarlo todo propietario o propietaria.
3. La acción de impugnación debe ejercerse en el plazo de dos meses a
contar de la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario
al título de constitución o a los estatutos.
Artículo 553-32. Suspensión
1. La impugnación no suspende la ejecutabilidad del acuerdo.
2. La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que
considere convenientes, incluso decretar provisionalmente la suspensión del
acuerdo impugnado, si entiende que es manifiestamente ilegal o que puede
provocar un perjuicio cuya reparación comportaría un coste económico
desproporcionado.
Sección segunda
Propiedad horizontal simple
Artículo 553-33. Elementos privativos
Solo pueden configurarse como elementos privativos de un edificio las
viviendas, locales y espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad
separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso
propio a la vía pública, ya sea directo o a través de un elemento común de
goce no restringido.
Artículo 553-34. Elementos privativos de beneficio común
1. El título de constitución o la junta de propietarios pueden
establecer que uno o más elementos privativos se destinen a beneficio común,
ya sea por el servicio directo que prestan a los propietarios o por el
beneficio económico que reporta ceder su uso. Son titulares de los elementos
privativos de beneficio común los titulares de los demás elementos privativos
en proporción a su cuota y de forma inseparable de la propiedad de su
elemento privativo concreto.
2. La administración de un elemento privativo de beneficio común se rige
por las normas generales. La enajenación o gravamen de dicho elemento
requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Artículo 553-35. Anexos
1. Los anexos se determinan en el título de constitución como espacios
físicos vinculados de forma inseparable a un elemento privativo, no tienen
cuota especial y son de titularidad privativa a todos los efectos.
2. Solo es posible la cesión aislada del uso de los anexos que consistan
en plazas de aparcamiento, boxes o trasteros, a pesar de que los estatutos
pueden limitar esta cesión. Esta limitación no puede afectar a las personas
que conviven con los titulares del uso del elemento privativo principal.
Artículo 553-36. Uso y goce de los elementos privativos
1. Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de
conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los demás propietarios ni
a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la
composición o el aspecto exterior del conjunto.
2. Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento
privativo deben comunicarlo previamente al presidente o presidenta o, si
procede, al administrador o administradora de la comunidad. Si la
obra comporta la alteración de elementos comunes, debe aprobarse de acuerdo
con la mayoría que resulta de lo establecido por el artículo 553-25.
3. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los
elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende
que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no
disminuyen la solidez del edificio ni comportan la ocupación de elementos
comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de
seis años desde que finalizaron.
Artículo 553-37. Disposición de los elementos privativos
1. Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las
facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra limitación que las que
se derivan del régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, los pueden
modificar, enajenar y gravar y pueden realizar en los mismos todo tipo de
actos de disposición ordinaria y extraordinaria. Si establecen servidumbres
en beneficio de otras fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de
destrucción o derribo del edificio.
2. Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra
transmisión del goce del elemento privativo, son responsables ante la
comunidad y ante terceras personas de las obligaciones derivadas del régimen
de propiedad horizontal.
3. La persona que adquiere un elemento privativo debe comunicar el
cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad y designar un domicilio
para comunicaciones.
Artículo 553-38. Obligaciones de conservación y
mantenimiento de los elementos privativos
1. Los propietarios de elementos privativos los deben conservar y
mantener en buen estado, en su interior, y mantener los servicios e
instalaciones que se ubiquen en los mismos.
2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento
de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los
propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos. Las
reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales,
originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo
el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.
3. La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservación
integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumpla las condiciones
estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanquidad y seguridad
necesarias.
Artículo 553-39. Limitaciones y servidumbres legales
1. Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los demás y
de la comunidad, a las limitaciones imprescindibles para efectuar las obras
de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás
elementos privativos cuando no existe ninguna otra forma de efectuarlas o la
otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.
2. La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes
sobre los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta si son
indispensables para la ejecución de los acuerdos de mejora adoptados por la
junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro acceso.
3. Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la
constitución de las servidumbres, permanentes o temporales, absolutamente
imprescindibles para efectuar obras de conservación y suministro de su
elemento privativo.
4. Los titulares de las servidumbres deben resarcir los daños que causen
en los elementos privativos o comunes afectados y, en su caso, el menoscabo
que les produzcan.
Artículo 553-40. Limitaciones de uso de los elementos
privativos
1. Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden
realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la
comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar
las actividades que los estatutos o la normativa urbanística y de usos del
sector donde se halla el edificio excluyen o prohíben de forma expresa.
2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las
actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a
petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir
fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas. Si la persona
requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los
propietarios y ocupantes del elemento común la acción de cesación, que debe
tramitarse de acuerdo con las normas del juicio ordinario. Una vez presentada
la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y de la certificación del
acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las
medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación
inmediata de la actividad prohibida.
3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que
se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar
judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un
periodo que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del
contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un
derecho sobre el elemento privativo.
Artículo 553-41. Elementos comunes
Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas,
cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las
instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que
se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos
elementos privativos.
Artículo 553-42. Aprovechamiento de elementos comunes
1. El uso y goce de los elementos comunes corresponde a todos los
propietarios de elementos privativos y debe adecuarse al destino establecido
por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin
perjudicar el interés de la comunidad.
2. Puede vincularse, en el título de constitución o por acuerdo unánime
de la junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas,
cubiertas del edificio o demás elementos comunes a uno o varios elementos
privativos. La atribución exclusiva e inseparable a elementos privativos del
uso y goce de una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha
naturaleza.
3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce
exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado
2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la
obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los
gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son
comunes.
Artículo 553-43. Disposición de elementos comunes
1. La junta de propietarios puede desafectar un elemento común por
acuerdo unánime para vincular su uso exclusivo a elementos privativos o para
atribuir al mismo el carácter de elemento privativo, que tiene la
consideración de elemento privativo de beneficio común.
2. El acuerdo a que se refiere el apartado 1 debe determinar la cuota de
participación del elemento privativo creado y la redistribución de las cuotas
de los demás.
Artículo 553-44. Mantenimiento de elementos comunes
1. La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y
mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los
propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.
2. Los propietarios disidentes solo quedan exonerados de contribuir a
los gastos que un servicio o una instalación nuevos comporten si han
impugnado judicialmente el acuerdo de la junta y han obtenido una sentencia
favorable, así como en los supuestos del artículo 553-30.
3. Todos los propietarios deben sufragar necesariamente los gastos que
comporten la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del
servicio de ascensor, de acuerdo con la normativa de vivienda, y de los
servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio.
Los propietarios pueden exigir el fraccionamiento del pago en mensualidades
durante un año.
Artículo 553-45. Gastos comunes
1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su
cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el
título de constitución y los estatutos.
2. La falta de uso y goce de elementos comunes concretos no exime de la
obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que
una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o
elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario.
3. La contribución al pago de determinados gastos sobre los que los
estatutos establecen cuotas especiales de participación, entre los que se
incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe
efectuarse de acuerdo con la cuota específica.
4. El título de constitución puede establecer un incremento en la
participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo
concreto en caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos
o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales
o profesionales en el piso o local. Este incremento también puede acordarlo
la junta de propietarios por mayoría de cuatro quintas partes de propietarios
y de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos
casos, al doble de lo que le correspondería por la cuota.
Artículo 553-46. Responsabilidad de la comunidad
1. La comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con
sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común.
2. Los elementos privativos de beneficio común solo pueden embargarse
haciendo un requerimiento a los propietarios y demandándolos personalmente.
3. Los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la
comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se
los demanda personalmente.
Artículo 553-47. Actividades prohibidas
Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el
elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos
prohíban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las
disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
Sección tercera
Propiedad horizontal compleja
Artículo 553-48. Configuración
1. La situación de comunidad horizontal compleja permite la coexistencia
de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario
formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios
independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas
ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.
2. Cada escalera, portal o edificio, en el régimen de propiedad
horizontal compleja, constituye una subcomunidad que se rige por las normas
de la sección primera.
3. Pueden configurarse como subcomunidad una o varias naves destinadas a
plazas de aparcamiento o a trasteros y otros elementos privativos de uno o
más edificios conectados entre ellos y dotados de unidad e independencia
funcional o económica.
Artículo 553-49. Cuotas
Debe asignarse la cuota particular de participación, independiente de la
cuota general en el conjunto de la propiedad horizontal, a cada uno de los
elementos privativos que integran la subcomunidad.
Artículo 553-50. Constitución
1. La propiedad horizontal compleja puede constituirse inicialmente en
una sola comunidad con subcomunidades, si procede, o bien por asociación de
varias comunidades preexistentes.
2. Los propietarios únicos de los diversos edificios o los presidentes
de las respectivas comunidades de propietarios autorizados por un acuerdo de
las juntas respectivas pueden otorgar el título de constitución de la
propiedad horizontal compleja en el caso de asociación de varias comunidades
preexistentes. En este caso, el título, que debe constar en escritura pública
y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, debe describir el complejo
inmobiliario en conjunto, los elementos, viales, zonas ajardinadas y de
recreo y los servicios comunes y la cuota de participación que corresponde a
cada comunidad. El importe de los gastos de conservación, mantenimiento y
reparación de los elementos comunes debe repercutirse a las diferentes
comunidades de acuerdo con su cuota, y estas deben repercutirlo a los
propietarios de los elementos privativos de acuerdo con la cuota que les
corresponde en cada comunidad.
Artículo 553-51. Regulación y acuerdos
1. Cada subcomunidad puede tener sus órganos específicos y adoptar los
acuerdos que la conciernen con independencia de las demás subcomunidades, si
ello es posible de acuerdo con el título de constitución, la existencia de
elementos comunes exclusivos de una comunidad y la realidad física del
conjunto.
2. Los estatutos, si la complejidad del conjunto inmobiliario y de los
elementos, servicios e instalaciones comunes, el número de elementos
privativos u otras circunstancias lo hacen aconsejable, pueden regular un
consejo de presidentes de escalera o de edificio, que debe actuar de forma
colegiada para la administración ordinaria de los elementos comunes a todo el
conjunto y debe regirse por las normas de la junta de propietarios adaptadas
a la naturaleza específica del caso.
Artículo 553-52. Comunidades y subcomunidades para
garajes y trasteros
1. La comunidad de garaje o trasteros, salvo previsión estatutaria en
contra, funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los
asuntos de su interés exclusivo en los siguientes casos:
a) Si se configura bajo el régimen de comunidad como elemento privativo
de un régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota indivisa
atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la
utilización de las rampas de acceso y salida, escaleras y zonas de maniobras.
En este caso, los titulares del local no pueden ejercer la acción de división
de la comunidad ni gozan de derechos de adquisición preferente.
b) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de
un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se constituyen como
elementos privativos. Se asigna a cada plaza, además del número de orden y de
la cuota que le corresponde en la división horizontal, un número o letra de
identificación concretos. En este caso, las rampas, escaleras y zonas de
acceso, maniobra y salida de los vehículos se consideran elementos comunes
del garaje o trastero.
2. No existe subcomunidad especial para el local de garaje o trasteros
en los siguientes casos:
a) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros se configuran
como anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En este
caso, se les aplica el artículo 553-35.
b) Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento
común de la división horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas
de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con
independencia del uso del elemento privativo respectivo.
3. Debe constituirse una subcomunidad especial para el local destinado a
garaje o trasteros si varios edificios sujetos a regímenes de propiedad
horizontal comparten su uso. En este caso, el local forma parte, además, de
cada propiedad horizontal en la proyección vertical que le corresponde. Si
unas normas estatutarias concretas no establecen lo contrario, los titulares
de las plazas tienen derecho a utilizar todas las zonas de acceso,
distribución, maniobra y salida de vehículos situadas en el local con
independencia del edificio concreto en cuya vertical o fachada estén
situadas.
Sección cuarta
Propiedad horizontal por parcelas
Artículo 553-53. Concepto y configuración
1. El régimen de propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas,
sobre un conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la
consideración de solares, edificados o no, forman parte de una urbanización y
participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común,
entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, así como de
limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas
del conjunto.
2. El régimen de propiedad horizontal por parcelas afecta con carácter
real a las fincas o a los solares privativos y se rige por las normas
específicas de la presente sección y, supletoriamente, por las del presente
capítulo, de acuerdo con su naturaleza específica y con lo dispuesto por la
normativa urbanística aplicable.
Artículo 553-54. Fincas de titularidad privativa
1. Las fincas privativas y, si procede, sus anexos inseparables,
pertenecen en exclusiva a sus titulares en el régimen de propiedad que les
resulte de aplicación.
2. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de las fincas
privativas se extienden de forma inseparable a la participación que les
corresponde en los elementos comunes.
3. La enajenación de una finca privativa no da, por si misma, ningún
derecho de adquisición preferente de naturaleza legal.
Artículo 553-55. Elementos de titularidad común
1. Son elementos comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los
servicios e instalaciones que se destinan al uso y goce común que menciona el
título de constitución, entre los que se incluyen las zonas ajardinadas y de
recreo, las instalaciones deportivas, los locales sociales, los servicios de
vigilancia y, si procede, otros elementos similares.
2. Los elementos comunes son inseparables de las fincas privativas, a
las que están vinculados por medio de la cuota de participación que,
expresada en centésimos, corresponde a cada finca en el conjunto.
Artículo 553-56. Limitaciones
Las limitaciones al ejercicio de las facultades dominicales sobre fincas
privativas impuestas por el título de constitución o los estatutos, el
planeamiento urbanístico o las leyes tienen la consideración de elementos
comunes.
Artículo 553-57. Título de constitución
1. El título de constitución del conjunto debe constar en escritura
pública, la cual debe contener, al menos:
a) La descripción del conjunto en general, que debe incluir el nombre y
emplazamiento, la extensión, la aprobación administrativa de la actuación
urbanística en que se integra, los datos esenciales de la licencia o del
acuerdo de parcelación, el número de solares que la configuran y la
referencia y descripción de las fincas e instalaciones comunes.
b) La relación de las obras de urbanización y de las instalaciones del
conjunto y el sistema previsto para conservarlas y efectuar su mantenimiento,
así como la información sobre la prestación de servicios no urbanísticos y
las demás circunstancias que resulten del plan de ordenación.
c) La relación descriptiva de todas las parcelas y de los demás
elementos privativos, que debe incluir el número de orden; la cuota general
de participación y, si procede, las especiales que les corresponden; la
superficie; los límites, y, si procede, los espacios físicos o derechos que
constituyan sus anexos o que estén vinculados a las parcelas y los elementos
mencionados.
d) Las reglas generales o específicas sobre el destino y edificabilidad
de las fincas y la información sobre si son divisibles.
e) Los estatutos, si existen.
f) La relación de terrenos reservados para sistemas urbanísticos y de
los declarados de uso y dominio público, si existen, en el supuesto de que la
urbanización coincida territorialmente con una actuación urbanística.
g) Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las
fincas privativas y los elementos comunes.
2. Las determinaciones urbanísticas que contenga el título de
constitución tiene efectos meramente informativos.
3. No es preciso describir cada una de las parcelas si el régimen de
urbanización privada se establece por acuerdo de todos o de una parte de los propietarios
de parcelas, edificadas o no, situadas en una unidad urbanística consolidada,
que ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas
independientes, pero debe hacerse constar, como mínimo, el número que les
corresponde en la urbanización, la identificación registral, la referencia
catastral y los nombres de los propietarios.
Artículo 553-58. Constancia registral
1. La escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal por
parcelas se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo
con la legislación hipotecaria. Debe hacerse una inscripción general para el
conjunto y una inscripción por cada una de las fincas privativas y, si
procede, de las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes, para
cada una de las cuales debe abrirse un folio especial separado.
2. La inscripción debe hacerse en el folio de la finca en que se
asienta. Si la urbanización recae total o parcialmente sobre varias fincas,
deben efectuarse las operaciones registrales necesarias para formar una sola.
Si las fincas son de varios propietarios, puede establecerse una comunidad
ordinaria indivisa sobre la agrupada, que puede mantenerse en las fincas
privativas, o bien pueden adjudicarse directamente a cada titular las fincas
privativas que le corresponden. En este último caso, se considera, a todos
los efectos, que nunca ha existido comunidad.
3. La inscripción del régimen de la urbanización debe hacerse a favor de
la persona o personas que lo constituyen sobre la finca o fincas de su
propiedad y, además de los datos exigidos por la legislación hipotecaria,
debe contener los establecidos por el artículo 553-57 como contenido mínimo
de la escritura y la referencia al archivo del plano. En todos los casos,
deben hacerse las notas marginales de referencia a las inscripciones de las
fincas privativas.
4. Las inscripciones de las fincas privativas contienen, además de los
datos exigidos por la legislación hipotecaria, los siguientes:
a) El número de parcela que les corresponde, la situación, superficie, límites
y, si procede, anexos.
b) La cuota o cuotas de participación.
c) El régimen especial o las limitaciones que pueden afectarlas de forma
determinada.
d) La referencia a la inscripción general.
5. Las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes se inscriben
a favor de los titulares presentes y futuros de las diversas fincas
privativas, sin mencionarlos de forma explícita ni hacer constar las cuotas
que les corresponden.
6. Debe abrirse, en caso de establecimiento de la propiedad horizontal
por parcelas de forma sobrevenida, un folio separado e independiente para la
urbanización en conjunto, en el cual deben constar las circunstancias
establecidas por el presente artículo y debe hacerse una referencia por nota
marginal a cada una de las inscripciones de las fincas que pasan a ser
privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que les corresponde.
Artículo 553-59. Extinción voluntaria
1. La extinción voluntaria de la propiedad horizontal por parcelas se
produce por acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, que deben
representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
2. Deben liquidarse totalmente, una vez acordada la extinción, las
obligaciones hacia terceras personas y, si procede, hacia los propietarios.
En el proceso de liquidación, la junta de propietarios debe mantener sus
funciones, debe percibir las cuotas atrasadas y los demás créditos a favor de
la urbanización, debe enajenar, si procede, los inmuebles de uso común que se
haya acordado enajenar y, una vez realizadas todas las operaciones, ha de dar
cuenta de ello a todos los propietarios.
*********************
Disposiciones Transitorias
Quinta
Situaciones de comunidad
Las situaciones de comunidad constituidas antes de la entrada en vigor del
presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, incluso en lo
que concierne a la administración y al procedimiento de división.
Sexta
Régimen de propiedad horizontal
1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad
horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen
íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor,
se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las
regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de
adaptación específica.
2. La junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el
apartado 1, debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de
constitución al presente código si lo pide una décima parte de los propietarios.
Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas
en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o
representados en segunda convocatoria. Si la adaptación que se propone no
alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha
propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad
a hacer la
adaptación. La autoridad judicial debe dictar una
resolución, en todo caso, con imposición de las costas.
Séptima
Propiedades horizontales por parcelas preexistentes
1. Las propiedades horizontales por parcelas existentes antes de la
entrada en vigor del presente libro deben constituirse de acuerdo con las
normas del título quinto. Una vez transcurrido el plazo de cinco años, cualquier
propietario o propietaria puede pedir judicialmente el otorgamiento del
título.
2. Para el otorgamiento del título, es suficiente el voto favorable de
los propietarios que representen a dos terceras partes del total de las
parcelas concernidas, pero es preciso aportar la licencia del ayuntamiento
del término municipal donde está situada la urbanización, o bien acreditar
que se ha solicitado con más de tres meses de anticipación respecto al
otorgamiento de la escritura.
3. Las parcelas o los elementos privativos pueden describirse
simplemente haciendo referencia a la descripción que consta en el Registro de
la Propiedad,
indicando el número que les corresponde en la urbanización, los datos
registrales de cada una y, si procede, la referencia catastral, así como, si
procede, los elementos privativos destinados al aprovechamiento exclusivo de
determinados propietarios.
4. La descripción de los elementos comunes debe especificar los viales,
espacios, zonas verdes y obras de infraestructura común que tenga la
propiedad horizontal por parcelas, sin que sea imprescindible que conste la
superficie ni la longitud de las calles, viales y zonas verdes.
5. Debe acompañarse el título de constitución, que se otorga de acuerdo
con el artículo 553-57, del plano actualizado de las fincas que integran la
propiedad horizontal por parcelas y de las fincas ocupadas por los elementos
comunes. Si los viales han pasado al dominio público, el régimen de comunidad
puede constituirse incluso si los propietarios de un número no superior al
20% de las parcelas concernidas no se integran en la misma.
6. Para que las modificaciones que provienen de la adaptación del título
de constitución o del otorgamiento de un nuevo título, si procede, consten en
el Registro de la
Propiedad, debe abrirse un folio separado e independiente
para la urbanización en conjunto y debe hacerse una referencia con una nota
marginal a cada una de las inscripciones de las fincas privativas, en la cual
debe hacerse constar la cuota que le corresponde, de acuerdo con el artículo
553-58.
7. Las asociaciones de propietarios legalmente constituidas tienen la
consideración de propietarios si los bienes que gestionan son de su propiedad
y sus bienes tienen la calificación que resulta de la titularidad y el
destino establecidos por el título. Los órganos de gobierno de estas
asociaciones están legitimados para promover y gestionar el proceso de
constitución de la propiedad horizontal por parcelas.
8. La propiedad de los bienes corresponde particularmente a los miembros
de las asociaciones de propietarios de acuerdo con las normas civiles si
dichos bienes no son patrimonio de la asociación o si esta no está legalmente
constituida.
9. El otorgamiento del título de constitución no permite ni comporta en
ningún caso la regularización de situaciones urbanísticamente irregulares y
no comporta necesariamente la extinción de las asociaciones de propietarios.
...
*********************
Disposición final
Entrada en vigor
La presente ley entra en vigor el 1 de julio de 2006.
Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicación esta
Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que
corresponda la hagan cumplir.
Palacio de la
Generalidad, 10 de mayo de 2006
Pasqual Maragall i Mira
Presidente de la
Generalidad de Cataluña
Josep Maria Vallès
Consejero de Justicia
|